李宇嘉:这个“金九银十”,为何有点凉?

时间:2019-10-20 来源:www.ciptc-top.com

原标题:李玉佳:“金九银十”,为什么有点冷?

近年来,监管已经消除了房地产市场独有的季节性波动,但是今年的房地产市场似乎比往年“凉爽”,开发商集体感到焦虑。

新房价格也很难出售

在“金九”开幕的上半年,这35个城市的新房下降了7%。以前,主要城市已经连续两个月下跌。开发商的焦虑使房地产市场对购房者具有主导作用。现在,买方市场的特征很明显,参观者的数量还不错,而是“拭目以待,不急于关闭”。因此,开发商继续提供降价,这只会使市场越来越疲软。

值得注意的是,现在的新房屋库存很少。 Cree监控的27个主要城市中,有22个的库存摘要周期少于12个月,有11个城市的库存周期少于6个月。由于短期的供求关系如此紧张,为什么卖新房很难呢?因为,除了新的磁盘竞争之外,二手房还入侵了新的住房生态系统,并完全修改了游戏市场的规则。如今,一线和二线热点地区列出的二手房数量为“ 10套以上”,比去年年底几乎翻了一番,远远超过了新房的供应量。

例如,深圳,杭州,重庆和成都的二手房数量分别为63,000套,100,000套,117,000套和110,000套,分别增加了33,000套,15,000套和71,000套从去年年底开始。 52,000套,通常比新房销售高出30%以上。二手房挂牌数量激增似乎在一夜之间发生了。三个月前,中国保险监督管理委员会主席郭树清曾说过:“依靠房地产融资的居民会发现这很不经济。”现在看来,这是一回事。

市场“看到更多,购买更少”

考虑诸如资本成本,交易成本,机会成本和房屋折旧等因素,如果您在过去两年中购买房屋,则会出现“无损失或无利润”的现象。由于价格上涨在缩小,因此难以弥补成本。根据中泰证券的数据,在上海持有房地产的成本约为9%。换句话说,如果上海的房价没有上涨,或者涨幅不到9%,那么购房者实际上就会有账面亏损。在深圳,过去几年有很多专业投机者投资房地产。一位投机者与作者私下交谈。他于2017年用杠杆购买了这套房子。尽管房价上涨了20%,但它没有盈利。

如果您不赚钱,就必须兑现。但是,现在交易成本很高,各种税费高达房屋总价的6%-10%。在需求不再变化无常的情况下,市场表现为“多看多买”。典型的14个城市的空壳统计中间商在最近几个月处于较高位置,但二手房交易惨淡,为期4-6个月。结果,业主不得不降价。

二手房与新房竞争

8月份发布的70个城市的房价指数的价格显示,20个主要城市的二手房价格下跌了三个月。当然,二手房的减少也受到新房的影响。想象一下新房的价格限制,折扣和交易成本优势。二手房价格必须降低到与新房价格相同的水平,甚至低于新房。这形成了相互竞标的新规则。

去年,尽管“排队抢劫”的混乱局面,全国各地新房的价格限制直接导致了二手房市场的低迷。然后,今年,二手房的价格也将使新房陷入僵局。开发商非常清楚,政府限制了土地出让金,并限制了新房的价格上涨。从本质上讲,它切断了“土地价格-价格”和“新房价格-二手房价格”的价格传递渠道,并将房地产分类为中等收入。资产。因此,房地产开发商的唯一选择是加快发货。

高价格平衡是共识

作者认为,新房的价格将上涨。首先,因为土地价格在过去几年中很高,其次,因为它允许一定幅度的增长,因此可以保持财富增长的良好思路,而需求方不会变得愚蠢。这样,对于土地市场和商品住房市场来说是一件好事。毕竟,消除对房地产的依赖并不是在短时间内就能实现的。

但是,房地产市场的前景是明确的,作为资产的溢价,它们在不知不觉中损失了。无论房价或交易量如何,高余额都是多方共识。该政策应得到平衡和权衡,例如新的贷款市场报价率(LPR),该价格在五年内保持不变并且不会提高利率。显然,房地产市场很冷,需要稳定下来。 (摘自“李玉佳房地产票据”微信公众号)

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2019-09-24 09:43

来源:搜狐焦点重庆站

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近年来,监管已经消除了房地产市场独有的季节性波动,但是今年的房地产市场似乎比往年“凉爽”,开发商集体感到焦虑。

新房价格也很难出售

在“金九”开幕的上半年,这35个城市的新房下降了7%。以前,主要城市已经连续两个月下跌。开发商的焦虑使房地产市场对购房者具有主导作用。现在,买方市场的特征很明显,参观者的数量还不错,而是“拭目以待,不急于关闭”。因此,开发商继续提供降价,这只会使市场越来越疲软。

值得注意的是,现在的新房屋库存很少。 Cree监控的27个主要城市中,有22个的库存摘要周期少于12个月,有11个城市的库存周期少于6个月。由于短期的供求关系如此紧张,为什么卖新房很难呢?因为,除了新的磁盘竞争之外,二手房还入侵了新的住房生态系统,并完全修改了游戏市场的规则。如今,一线和二线热点地区列出的二手房数量为“ 10套以上”,比去年年底几乎翻了一番,远远超过了新房的供应量。

例如,深圳,杭州,重庆和成都的二手房数量分别为63,000套,100,000套,117,000套和110,000套,分别增加了33,000套,15,000套和71,000套从去年年底开始。 52,000套,通常比新房销售高出30%以上。二手房挂牌数量激增似乎在一夜之间发生了。三个月前,中国保险监督管理委员会主席郭树清曾说过:“依靠房地产融资的居民会发现这很不经济。”现在看来,这是一回事。

市场“看到更多,购买更少”

考虑诸如资本成本,交易成本,机会成本和房屋折旧等因素,如果您在过去两年中购买房屋,则会出现“无损失或无利润”的现象。由于价格上涨在缩小,因此难以弥补成本。根据中泰证券的数据,在上海持有房地产的成本约为9%。换句话说,如果上海的房价没有上涨,或者涨幅不到9%,那么购房者实际上就会有账面亏损。在深圳,过去几年有很多专业投机者投资房地产。一位投机者与作者私下交谈。他于2017年用杠杆购买了这套房子。尽管房价上涨了20%,但它没有盈利。

如果您不赚钱,就必须兑现。但是,现在交易成本很高,各种税费高达房屋总价的6%-10%。在需求不再变化无常的情况下,市场表现为“多看多买”。典型的14个城市的空壳统计中间商在最近几个月处于较高位置,但二手房交易惨淡,为期4-6个月。结果,业主不得不降价。

二手房与新房竞争

8月份发布的70个城市的房价指数的价格显示,20个主要城市的二手房价格下跌了三个月。当然,二手房的减少也受到新房的影响。想象一下新房的价格限制,折扣和交易成本优势。二手房价格必须降低到与新房价格相同的水平,甚至低于新房。这形成了相互竞标的新规则。

去年,尽管“排队抢劫”的混乱局面,全国各地新房的价格限制直接导致了二手房市场的低迷。然后,今年,二手房的价格也将使新房陷入僵局。开发商非常清楚,政府限制了土地出让金,并限制了新房的价格上涨。从本质上讲,它切断了“土地价格-价格”和“新房价格-二手房价格”的价格传递渠道,并将房地产分类为中等收入。资产。因此,房地产开发商的唯一选择是加快发货。

高价格平衡是共识

作者认为,新房的价格将上涨。首先,因为土地价格在过去几年中很高,其次,因为它允许一定幅度的增长,因此可以保持财富增长的良好思路,而需求方不会变得愚蠢。这样,对于土地市场和商品住房市场来说是一件好事。毕竟,消除对房地产的依赖并不是在短时间内就能实现的。

但是,房地产市场的前景是明确的,作为资产的溢价,它们在不知不觉中损失了。无论房价或交易量如何,高余额都是多方共识。该政策应得到平衡和权衡,例如新的贷款市场报价率(LPR),该价格在五年内保持不变并且不会提高利率。显然,房地产市场很冷,需要稳定下来。 (摘自“李玉佳房地产票据”微信公众号)

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